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秦虹:房地產的結構性機會

發布日期:2014/8/6 11:57:36 來源:本站 | 熱度:1625℃

秦虹

中國的房地產市場還沒有掉頭向下,仍舊有增長空間。只是很難再保持兩位數以上增速,今后的增長速度會逐年下降。

從2013年來看,房地產市場整體銷售情況不錯,是一個高增長年。預計全年全國新建商品房銷售面積的增長速度是20%左右,商品房的銷售額的增長速度是30%左右,是近十年房地產銷售增長的第三個增長高點。

但2013年房地產市場的增長與過去相比,買房市場需求主體發生了變化。比如2007年和2010年兩個增長較高的年份,是市場需求的增長,相當大的一部分是投資性或投機性需求。現在市場需求的主體是自住性需求,而自住性需求與人口關系結構有很大的關系。從一組數據來看,目前23歲至27歲結婚適齡人口在城市中有1億,需要婚房,剛需旺盛,2013年18歲~30歲的買房占比從2007年的15%至2013年的45%。

除此之外,2013年的市場還有兩大特點:一,市場分化更加明顯,北、上、廣、深房價上升明顯,但二、三線城市房價平穩,部分城市漲幅與CPI增幅齊頭并進,還有部分城市房價分文不動,甚至需要打折促銷。另外,房企也出現分化,今年銷售額超過千億的企業增長,但中小房企壓力大。第二,房企的資金狀況比較好,得益于新房銷售好,回款快,受信貸政策影響小。

2014年房地產行業的住宅政策仍然會嚴厲地控制投資和投機性需求,同時,預期2014年的貨幣政策不會過于寬松,甚至可能會持續收緊,那么房地產市場出現一個逆趨勢大幅上漲的外部環境是不具備的。在自住性需求沒有放開的情況下,房地產持續攀升也很難實現。

與此同時,宏觀經濟增長處于下臺階的過程之中。中國經濟的增速要降至7.5%左右,而房地產業的發展從來都是和宏觀經濟的發展同步的、相輔相成的,所以在整個宏觀經濟增長下臺階的過程中,房地產市場的發展增長也一定會出現同步的變化。所以,預計2014年房地產市場的整體增速將放緩。

未來的土地仍然會呈現稀缺性,存量土地再開發的政策機會可能會顯現出來。按照下一步新型城鎮化的政策以及十八屆三中全會關于縮小征地范圍、合理提高農民的補償收益等政策,新型城鎮化工作中提出了提高土地的利用效率、大幅度增加土地的容積率等要求,可判斷未來開發企業的土地成本不會降低。

提高土地的利用效率是政策的重點。下一步,或許會有這樣的政策機會,把那些已經變成了國有土地而土地利用效率比較低的地塊,通過再開發利用提高開發強度,這是非常值得開發企業關注的。從城市發展形態上來說,在新型城鎮化政策下,政府也將會改變過去攤大餅的新區和開發區擴張的土地供給模式,會變成集約、高效、緊湊的土地供應模式。

我們還要看到,當前的城鎮住宅行業的主要矛盾已發生了改變,由過去的絕對短缺轉變為不平衡突出。在2020年之前,城鎮住房市場增長仍有空間,但是增速減緩,分化加劇。首先在于城鎮人口的增加,從現在到2020年,中國城鎮每年新增常住人口在1700萬人左右,未來新增的住房供應還是要滿足新增需求。

其次,到2020年前,25~45歲之間的年輕勞動力是買不到房占比較大的人群,仍占相對高位。再次,高儲蓄人口對房地產市場、住房市場貢獻率非常大,中國高儲蓄人口在2020年之前仍會保持在30%的水平,但之后占比就會下降。

市場分化格局已經非常明顯。房地產市場投資機會也已經從過去十余年高速增長的趨勢性機會變成了與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。未來的房地產市場主要是結構性的機會,這主要來自兩個層面:

一,從地理區域位置來說,未來中國的消費增長將會改變很多中小城市的區位價值。三、四線城市也有機會。受大城市輻射非常明顯的周邊的中小城市未來都是有機會的。

第二,隨著產業結構升級,寫字樓市場以及伴隨著消費結構升級,能夠打造旅游休閑的旅游地產以及樓宇經濟,還有馬上要大規模發展的養老服務社區,這些都是房地產市場存在的結構性機會。

房地產市場投資應該關注城鎮化時代的樓宇經濟。這些地區的樓宇更新改造和再資產化的機會是非常大的,因為這些樓宇的物業價值一定會伴隨著土地的級差地租同步提升。房地產發展從來都是和城市的發展緊密相關,下一步的城市發展是要走以城市群作為推動城市發展的主體形態,這是新型城鎮化規劃中的重要內容。國土資源部已經提出,東部三大城市群未來控制新增建設用地,主要是盤活總量建設用地。未來三大城市群主要靠大城市帶動小城市發展。所以,受大城市輻射非常明顯的周邊的中小城市未來是有機會的。

房地產投資還要關注中國的高速交通網絡建設。當中國的高速交通網形成網絡的時候,現在全國657個城市可以分為兩類,一類是在高速交通網上面,有交通節點;還有一些城市是在這個網的下面。大致可以判斷,在交通網上的城市,與交通連接點、交叉點、會合點的城市投資效率更高。

產業結構的升級將促進優質商務和旅游地產的發展。下一步,中國經濟增長很重要的一方面就是大幅度提高服務業所占的比重,服務業的發展意味著我們從事第三產業的人口的增長。這其中也蘊含著商業地產的機會。

中國的房地產市場正在從起步階段走向成熟,與此同時,商業地產的占比開始大幅度提高,2008年至今,房地產開發企業的投資總規模從3萬億增長到了7萬億元,總投資規模增長了一倍多,而商業地產的投資規模卻增長了2倍。整個商業地產的開發投資在加快,投資增速高出住宅投資的一倍。房地產市場也從以住宅投資為主,轉向多元化投資。隨著商業地產供應量的增加,應該說商業地產面臨著極大的挑戰,也面臨著很多問題。主要是商業地產缺少長期資金的支持,所以整個商業地產的經營水平提升難度很大,供應量急驟上升也導致了過去以散賣為主的商業地產的銷售現在也出現困難。

目前房地產行業已經確確實實進入直接融資時代。房地產企業逐步探索和發展多元化融資,除傳統的銀行貸款、證券融資外,目前還出現了信托融資、房地產私募基金等新型融資方式,未來房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局。

所以很多企業為了解決商業地產運營中的困難,也做了積極的嘗試和探索,比如一些開發企業加大了持有的比例,持有和散售相結合,但是我們覺得這都是一種簡單的應對,關鍵的還是需要長期資金的注入。

從社會融資的趨勢上來看,利率的市場化已經是大勢所趨。下一步盤活存量資金,對房地產企業在探索多元化的直接融資方面有極大的空間,是可以探索的。

從房地產企業融資來講,會有一些機構投資者,還有一部分高凈值的投資人。目前,中國有錢的、有能力投資的投資人隊伍越來越壯大,他們在資產配置的要求下,對房地產的投資也出現了多元化的格局,買住宅、買商業,甚至買基金、買證券化的一些產品,都成為他們資金配置的要求,這為房地產企業的金融創新創造了一些環境和條件。

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